ゴミ屋敷の入居者に退去を求めるには？追い出せる条件と手順を解説

ゴミ屋敷の片付け

2025.08.04

ゴミ屋敷状態にした賃貸物件の入居者を法的に強制退去させるための手順と注意点を詳しく解説します。

勝手に追い出すと損害賠償のリスクがあるため、正しい手続きを知っておくことが重要です。

この記事では、退去の条件や片付け費用の負担先、強制執行までの流れもまとめています。

入居者を退去させられるか、費用を回収できるか、どのように対応すればいいかがわかるので、貸主として正しく行動するための判断材料が得られます。

1 ゴミ屋敷の入居者は追い出せる？強制退去の条件とは
- 1.1 強制退去が法的に認められる条件
- 1.2 ゴミ屋敷でも追い出しが難しい理由
2 ゴミ屋敷を放置することで起こる4つの問題
3 ゴミ屋敷入居者の強制退去手順と追い出し方
4 ゴミ屋敷入居者の追い出しで絶対にしてはいけないこと
5 強制退去時の片付け・原状回復費は誰が負担する？
6 ゴミ屋敷の片付け・原状回復を業者に依頼する流れ
7 ゴミ屋敷の強制退去後にかかる片付け費用の目安
8 ゴミ屋敷トラブルは正しい手順での退去対応と業者活用がカギ

ゴミ屋敷の入居者は追い出せる？強制退去の条件とは

ゴミ屋敷の入居者は、貸主の独断では追い出せません。強制退去させるためには、法律で定められている条件を満たす必要があります。

まずは、次の2つの内容を確認して、ゴミ屋敷の入居者を追い出すための準備を整えましょう。

強制退去が法的に認められる条件
ゴミ屋敷でも追い出しが難しい理由

無理に退去させようとして、入居者から訴えられることのないよう、法律に則った方法で手続きを進めてみてください。

強制退去が法的に認められる条件

強制退去が法的に認められる条件は、次のとおりです。

返済意思のない3か月以上の家賃滞納
契約違反による信頼関係の喪失

強制退去の条件には、ゴミ屋敷状態に関する内容が定められていないことから、ゴミ屋敷の入居者を追い出すことが難しいとされています。

しかし、過去の裁判事例では、ゴミ屋敷の入居者を強制退去させた内容がありました。

強制退去に至った理由として、賃貸借契約の締結時に「ゴミ屋敷にしてはならない」といった内容の特約を結んでいたことが挙げられます。

そのため、法的に強制退去させるためには、法的な理由だけでなく、賃貸借契約違反に該当する場合も可能といえるでしょう。

ゴミ屋敷でも追い出しが難しい理由

たとえ室内がゴミであふれ返り、悪臭や害虫が発生していても、賃貸住宅の入居者を即座に追い出すことはできません。

日本の法律では、住居の使用は強く保護されており、貸主が一方的に契約を解除することは原則として認められていないからです。

契約解除には「信頼関係の破壊」とされる相当の理由が必要であり、該当するかどうかは、状況の深刻さや周囲への影響、改善の意思の有無などによって異なります。

また、入居者が高齢者や精神的な問題を抱えているケースでは、社会的配慮も必要とされ、慎重な対応が求められます。

裁判になった場合でも、立ち退きの判決が出るまでに時間がかかることが一般的であり、最終的に明け渡しを強制するには法的手続きが必要です。そのため、ゴミ屋敷状態であっても、実際に追い出すには多くの段階を踏まなければならないのが現実です。

ゴミ屋敷を放置することで起こる4つの問題

ゴミ屋敷の入居者の退去は想像以上に難しいのが現状です。

しかし、ゴミ屋敷を放置しておくと「害虫」「悪臭」「火災」「近隣住民の退去」など、さまざまな被害が出てきます。

そのため、ゴミ屋敷を放置するデメリットについて理解をしておき対処しましょう。ここでは、ゴミ屋敷を放置する4つの問題をご紹介します。

害虫

ゴミ屋敷化すると多種多様な害虫が湧きます。

例えば、アシタカグモやヒメマルカツオブシムシなどが大量発生するかもしれません。

また、滅多に見ることがない白色のゴキブリが出てくることもあるでしょう。

このような害虫は、見た目が気持ち悪いだけではなく、身体の血を吸う、病気を媒介するなど健康被害を及ぼします。

また、他の部屋に移動するため、被害は近隣住民にも及びます。近隣住民からクレームが発生する前に、ゴミ屋敷問題を解決しましょう。

悪臭

ゴミ屋敷の問題として、ニオイの問題は欠かせません。

コンビニ弁当やペットボトル、食べ残しや飲み残しは悪臭の原因になります。このような悪臭は、誰も嗅ぎたくないものです。

悪臭は、ゴミ屋敷の入居者だけではなく、近隣住民にも被害を及ぼします。そのため、速やかにゴミ屋敷の問題を解決しましょう。

火災

ゴミ屋敷は、大量のゴミが溢れているため、少しの火種で炎が燃え広がってしまいます。

タバコの火の不始末や、ストーブからの出火、トラッキングなどのさまざまな理由で火災が起きます。建物が全焼してしまうと、大きな損失を招いてしまうため、ゴミ屋敷を放置しないようにしましょう。

近隣住民の退去

ゴミ屋敷は悪臭が漂います。また、ゴミを好む多種多様な害虫が湧きます。

部屋を漂う悪臭や湧いてくる害虫は、ゴミ屋敷の入居者だけの問題ではなく、近隣住民も被害に遭っています。

さまざまな害虫が出てきて気持ち悪いと退去を希望する入居者が増えてしまうかもしれません。

入居者が退去してしまうと、賃貸経営に大きな影響が出てしまうでしょう。従って、大きな損失を被る前に、ゴミ屋敷の問題を解決するのが得策です。

ゴミ屋敷入居者の強制退去手順と追い出し方

ゴミ屋敷の入居者を強制退去させる手順は、次のとおりです。

入居者へ自主的に改善を求める
期日を決めて改善を求める（通知書）
契約解除・立ち退き・明け渡し請求の正当性を示す
契約解除に応じない場合は弁護士に相談する
裁判で明渡し請求・強制退去の判決を得る
強制執行の手続きで入居者を退去させる

正しい手順を確認して、ゴミ屋敷状態にした入居者の追い出し方を把握しましょう。

1.入居者へ自主的に改善を求める

まずは、入居者へゴミ屋敷状態を改善するよう、求めてください。ポイントは1、2回ではなく何度も伝えることです。

ゴミ屋敷状態の入居者を強制退去させた過去の裁判事例では、何度もゴミを捨てるよう求めたが、受け入れてもらえなかった点も理由として認められています。

改善を求めないまま法的措置を取ろうにも、強制退去させることはできないので、自主的かつ継続的に改善を求めてください。

2.期日を決めて改善を求める（通知書）

何度か声をかけても改善されない場合は、期日を決めて改善を求めましょう。

声をかけるだけではなく、通知書を投函して書面で求めることが重要です。通知書が残ることで、今後の裁判で有利になります。

過去の裁判事例でも、再三注意をしたにもかかわらず改善がみられなかったことがポイントとされているので、通知書を送って改善を求めましょう。

通知書を送る際は、内容証明郵便で送付してください。

内容証明郵便は、貸主が借主に対してどのような内容の文書をいつ送ったのかを証明できる書面です。

自作の通知書よりも公的な書類として扱れるので、裁判の証拠として利用できます。

3.契約解除・立ち退き・明け渡し請求の正当性を示す

通知書を送っても改善が見られない場合には、契約解除や立ち退きの正当性を示し、退去を勧告してください。

また、契約解除に応じない場合は、明け渡し請求の正当性があることを示し、訴訟問題に発展する旨を伝えましょう。

正当性を示す際は、ゴミ屋敷状態であることがわかる写真や賃貸借契約書の内容に基づいた処置であることなどが必要です。

4.契約解除に応じない場合は弁護士に相談する

正当性を示しているにもかかわらず、入居者が契約解除に応じない場合は、弁護士に相談しましょう。

弁護士に相談すると、改善を求める行動や通知書の送付などをおこなったかどうか確認されます。

必要な対処をおこなったと判断されたら、弁護士とともに裁判の準備を進めましょう。反対に足りていない内容があれば、弁護士に内容を聞いて実行してください。

また、裁判に持ち込みたくない場合には、弁護士から入居者へ通達してもらうこともできます。

裁判をより有利に進められるので、弁護士からも連絡してもらうよう依頼してください。

5.裁判で明渡し請求・強制退去の判決を得る

明け渡し請求とは、裁判所に訴訟して入居者に物件の明け渡しを求める手続きです。

裁判で争うことになれば、1～2か月に1回程度の頻度で判決が出るまで続くので、長期戦も予想されます。

ただし、入居者が裁判に欠席した場合は、貸主の主張が認められるので、入居者を追い出せるでしょう。

裁判を長引かせないためにも、正しい手順で強制退去の正当性を示し、借主の主張が通らないような状態に持ち込むことが大切です。

6.強制執行の手続きで入居者を退去させる

判決の結果、勝訴判決であれば入居者は退去しなければなりません。

しかし、裁判で結果が出ていても退去しない入居者もいるでしょう。退去しない場合には、強制執行の申し立てが可能です。

送達証明書と呼ばれる強制執行する旨を伝える文書を奥手から、2週間ほどで強制執行が確定します。

控訴がある場合は、再度退去してもらうまで勧告し続け、いつまでに退去するのかを確定させてください。

強制執行が確定した場合は、裁判所の執行官が当日に強制退去を実施し、室内にあるゴミもすべて運び出されます。

ゴミ屋敷入居者の追い出しで絶対にしてはいけないこと

ゴミ屋敷の入居者を追い出す際は、絶対にしてはいけないことがあります。

知らずにしてしまうと、罰則が科せられることもありますので、注意してください。

勝手に鍵交換しない

ゴミ屋敷の入居者を追い出すために、外出中に勝手に鍵を交換すると違法行為（住居侵入罪・窃盗罪）に該当します。

下記の刑罰が科せられるため、気をつけてください。

住居侵入罪：3年以下の懲役または10万円以下の罰金
窃盗罪：10年以下の懲役または50万円以下の罰金

そのため、入居者の外出中に鍵交換をするのは絶対にしてはいけません。

勝手にゴミを処分しない

入居者のゴミを勝手に処分することはできません。

絶対に必要ないと思われる物であっても「所有権」が発生します。

所有権が発生しているゴミを勝手に処分すると、器物損壊罪が問われてしまいます。

器物損壊罪：3年以下の懲役または30万円以下に罰金

そのため、入居者の部屋のゴミを勝手に処分しないようにしましょう。

玄関扉に貼り紙を貼らない

ゴミ屋敷の入居者と話し合いができず、玄関の扉などに「ゴミ処分をお願いします」と張り紙を貼る行為も厳禁です。

このような行為は、名誉棄損罪や侮辱罪に該当するため、気を付けてください。

名誉棄損罪：3年以下の懲役または50万円以下の罰金
侮辱罪：拘留または科料

ライフラインを止めるなどの脅迫行為はしない

部屋から追い出すために「部屋から出て行かない場合は、電気・水道・ガスを止めてやる」などのような脅迫行為も禁止です。

このような行為は、脅迫罪に該当します。

脅迫罪：2年以下の懲役または30万円以下の罰金

したがって、ライフラインを止めるなどの脅迫行為は絶対にしてはいけません。

住人の感情を過度に刺激しない

ゴミ屋敷の入居者に困っていても、住人の感情を過度に刺激しないように気を付けましょう。

住人の感情を刺激してしまうと、大きなトラブルに発展しかねません。弁護士を付けて訴えられてしまう可能性もあります。

可能な限り、円満に和解できるように努めましょう。

強制退去時の片付け・原状回復費は誰が負担する？

強制退去時の片付けや原状回復日の負担については、次のとおりです。

原状回復費は基本的に貸主負担が多い
入居者に負担してもらうケースもある
相続人に負担してもらうこともある
損害賠償請求することはできる

基本的には貸主が負担する形となり、後日損害賠償請求する形となるでしょう。

原状回復費は基本的に貸主負担が多い

ゴミ屋敷が原因で汚れてしまった壁や床は、貸主側が負担するケースが多いです。

入居者に支払能力がない場合、引越し費用と原状回復費は大きな負担です。原状回復費は貸主側が支払うケースが多くなっています。入居者を追い出すことはできても、原状回復しなければいけないという問題も発生します。

入居者に負担してもらうケースもある

ゴミの処分費や原状回復費は、入居者に負担してもらうケースもあります。

ただし、入居者が費用負担を快諾することは稀なので、損害賠償請求の結果から負担してもらう形になるでしょう。

さらに、原状回復費については入居者の全額負担にはなりません。建物の経年劣化も考慮されることから、少なからず貸主も負担します。

ゴミの処分費については入居者に負担してもらえますが、強制執行をおこなう際は一旦貸主が負担するので、損害賠償請求しなければなりません。

相続人に負担してもらうこともある

入居者が負担を拒否して連絡が取れなくなってしまった場合は、相続人が負担する場合もあります。

まずは、連絡できる保証人や家族に連絡して事情を説明してください。相続人が納得してくれれば、費用を負担してもらえるでしょう。

ゴミ屋敷の場合の多くは、入居者が原因の汚れやゴミとなるので、かかった費用のほとんどが対象です。

ただし、相続人が相続放棄をする場合、ゴミ屋敷の片付けを含めた遺品整理の費用は相続人の負担とならないこともあります。

詳しくは以下の記事で解説しています。

相続放棄なら遺品整理はしてはいけない！必要なケースや注意点

この記事では、相続放棄する場合遺品整理をしてはいけないことについて、必要なケースや注意点などまで詳しく解説します。故人のことを思いながら進めていく遺品整理ですが、家族や親族と話し合いをした上で行なう必要があります。相続...

損害賠償金を請求することはできる

部屋を貸す以上は、適切な部屋の状態を維持する義務があります。しかし、入居者側がゴミ屋敷にして、害虫や悪臭が発生した場合は義務に違反しています。そのため、損害賠償金を請求することができるのです。

しかし、損害賠償金の請求も入居者が応じなければ意味がありません。
入居者が損害賠償金の請求に応じない場合は、裁判を起こすことになります。裁判で判決が下りれば損害賠償金が請求できますが、時間と労力がかかります。

ゴミ屋敷の片付け・原状回復を業者に依頼する流れ

ゴミ屋敷の片付けや原状回復を業者に依頼する流れは、次のとおりです。

依頼前に室内の状況を確認する
原状回復の範囲を業者と相談し見積もりを取る
費用負担者（入居者・相続人・オーナー）を確認する
作業内容・スケジュールを確認して正式依頼する
作業完了後に室内を確認し原状回復完了とする

流れを把握しておけば、スムーズにゴミ屋敷を片付けられます。一日でも早く原状回復できるよう、迅速に対処してみてください。

依頼前に室内の状況を確認する

業者に原状回復を依頼する前に、室内の状況を確認しましょう。

強制執行の際にゴミは搬出しますが、残っているものがあるかどうかを確認してください。ほかにも、次のような内容をチェックしましょう。

床の汚れ
壁の汚れや穴
窓の汚れやひび割れ
害虫の有無

どの程度の汚れなのか、どのような作業が必要なのかを明確にすると、スムーズに業者へ依頼できます。

伝える内容に誤りがあると、あとから金額が変わってしまうので、詳細まで室内の状況を確認してください。

原状回復の範囲を業者と相談し見積もりを取る

業者に原状回復を依頼すると、まずは見積もりを算出するために現場調査をおこないます。

原状回復の範囲を業者と相談しながら決めるので、どの程度まで回復させるのかを決めておきましょう。

たとえば、窓ガラスのひび割れは直すが、雨戸のへこみは入居前からあるものなのでそのままにする、のような形で業者と室内を見ながら決定してください。

原状回復の範囲が明確になれば、業者から見積もりがもらえます。

費用負担者（入居者・相続人・オーナー）を確認する

業者から見積もりをもらった時点で、誰が費用を負担するのか確認しましょう。

入居者が負担して片付ける場合もあれば、相続人やオーナーが費用を負担する場合もあります。

話し合える状態であれば、協議して決定するほうがよいものの、連絡がつかない場合も少なくありません。

入居者に原因がある場合でも、連絡が取れなければ貸主負担になるでしょう。

貸主が負担したあとに、入居者に損害賠償請求もできるので、まずは費用を負担してでも原状回復を済ませることが先決です。

作業内容・スケジュールを確認して正式依頼する

見積もりの内容を確認し、費用負担者が決定したら正式に依頼してください。

作業中は立ち合いが必要な場合もあるので、スケジュールを確認して作業日を決めます。

費用の支払い期日は業者ごとに異なるものの、基本的には作業完了後の後払いです。振込先やクレジットカードの使用可否なども明確にしておきましょう。

当日作業員が到着したら、原状回復の範囲や作業内容に相違がないか確認し、作業を開始してください。

作業完了後に室内を確認し原状回復完了とする

作業完了後は、室内を確認して原状回復を完了させます。

打ち合わせ内容が正しく実行されているかを確認し、気になる点があれば作業員にその都度確認してください。

汚れが落ちていない部分やゴミが残っていると、次の入居者が内見したときの障害となります。

ゴミ屋敷となった室内は原状回復の範囲が広いので、一つ一つの場所を入念に確認しましょう。

事前に写真を撮っておくと、きれいになったかどうか判断しやすくなるので、おすすめです。

ゴミ屋敷の強制退去後にかかる片付け費用の目安

ゴミ屋敷の片付けは、ゴミの量が多いことから高額になりがちです。費用の目安として、積み上げられたゴミの高さを基準に紹介します。

床からのゴミの高さが50cm未満
床からのゴミの高さが100cm未満
床からのゴミの高さが150cm未満

上記に該当しない量のゴミが溢れている場合は、各社要見積となるので、業者に来てもらって費用の目安を提示してもらいましょう。

床からのゴミの高さが50cm未満の料金相場

床からゴミの高さが50cm未満の場合は、部屋の間取りごとに次の料金が相場です。

部屋の間取り	料金相場
1R/1K	32,000円～100,000円
1DK/1LDK	55,000円～150,000円
2DK/2LDK	82,000円～250,000円
3DK/3LDK	110,000円～350,000円
4LDK〜	140,000円～

間取りが広くなればなるほどゴミの量が多くなるので、費用も高額になります。

また、賃貸物件で3階以上の部屋からゴミを片付ける場合には、別途費用がかかることもあるので、業者に確認しましょう。

床からのゴミの高さが100㎝未満の料金相場

床からゴミの高さが100cm未満の料金相場は、最低でも7万円以上かかるでしょう。また、1Kでもゴミの量により20万円近くかかる場合もあります。

部屋の間取り	料金相場
1R/1K	75,000円～170,000円
1DK/1LDK	115,000円～280,000円
2DK/2LDK	150,000円～450,000円
3DK/3LDK	250,000円～600,000円
4LDK〜	450,000円～

ゴミが積み上がっており、1m近くになると搬出にかかる労力の負担が、非常に大きくなります。

腐っているものやカビているものなどが含まれているので、料金が高くなる点は仕方がない部分といえるでしょう。

高額な費用は、入居者に損害賠償請求できるので、手続きは手間ですが、裁判所を通して強制退去とは別に請求してください。

床からのゴミの高さが150㎝未満の料金相場

ゴミ屋敷の中でも稀なケースですが、ゴミが150cmまで積み上がっているほどの量であれば、下記のような料金になります。

部屋の間取り	料金相場
1R/1K	160,000円～
1DK/1LDK	250,000円～
2DK/2LDK	350,000円～
3DK/3LDK	500,000円～
4LDK〜	600,000円～

最低でも15万円以上の費用が必要です。根本的に入居者のゴミであるため、分割にしてでも支払ってもらうよう、取り決めることがおすすめです。

ゴミ屋敷の片付け費用は、一般的な家庭の片付けよりも費用が高額になりがちです。

入居者が退去してくれないトラブルも含めると、時間と労力、費用がかかるものですが、ほかの住人の環境や建物の劣化を防ぐためにも、迅速に対処しましょう。

ゴミ屋敷トラブルは正しい手順での退去対応と業者活用がカギ

https://sodaigomi-kaishutai.com/

入居者がゴミ屋敷状態にしてしまった場合は、早急な改善が望まれますが、正しい手順で法律に則った対応が必要です。

加えて、強制退去が決まったとしてもゴミの片付けや、ハウスクリーニングといった原状回復工事もおこなわなければなりません。

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ゴミ屋敷の入居者の追い出しや強制退去に関するよくある質問

Q ゴミ屋敷から強制退去させられますか？

A.
ゴミ屋敷にしたことを理由に強制退去させることは、基本的には困難です。しかし、正しい順序で手続きをおこなえば、裁判を通じて強制退去させられます。強制退去に至るまでは、手間と労力が必要になるので、結果を急がずに確実に退去させられるよう手続きしましょう。
Q ゴミ屋敷から強制的に追い出したら違法ですか？

A.
入居者がゴミ屋敷にしてしまった場合でも、鍵を付け替えるなどの行為で強制的に追い出してしまうと、法律違反となります。また、勝手にゴミを捨てる行為も法律違反に該当するので、注意しましょう。
Q ゴミ屋敷の強制退去にかかる費用はいくらですか？

A.
ゴミの量や室内の状況により異なりますが、10～100万円が一般的です。ゴミ屋敷から搬出するゴミの量が多い場合や、床材や壁紙の張り替えが全箇所におよぶと、費用が高額になります。貸主が負担しなければならない部分もありますが、入居者が原因の場合には損害賠償請求できるので、費用負担を減らせるでしょう。
Q ゴミ屋敷にした入居者が失踪した場合、どう対応すればよいですか？

A.
入居者が連絡不能になり、室内がゴミ屋敷化している場合は、まず保証人や家族に連絡を取り、状況を共有することが重要です。

それでも対応が難しい場合は、弁護士に相談し、賃貸契約の解除と強制執行の準備を進めましょう。また、相続人が対応するか、相続放棄をするかによっても原状回復費用の請求先が変わるため、法的な確認を早めに行ってください。
Q ゴミ屋敷の片付け費用を少しでも安く抑える方法はありますか？

A.
はい、費用を抑えるためには以下のポイントが効果的です。

・相見積もりを取る（複数の業者から見積もりを取り、内容と価格を比較）
・原状回復の範囲を最小限にする（経年劣化と明確に区別）
・分別や簡単な清掃を事前に行う（業者の作業負担を軽減）

また、市区町村によっては補助金制度が利用できる場合もあるため、行政窓口にも確認しておくとよいでしょう。